负杠杆_Negative Gearing
什么是负杠杆？
负杠杆是房地产投资中常见的一种做法。这是一种财务杠杆形式，指的是购买一项产生收入的资产，如出租物业，但该资产所产生的收入不足以覆盖自身的成本。例如，当租金收入不足以支付贷款、维护费用、利息或资产折旧时，这种情况就会出现。理想情况下，这项资产将最终产生足够的收入来覆盖这些费用。
房地产买家之所以采用负杠杆，原因在于在某些情况下，短期的损失能够为业主的税务账单带来益处。
关键要点
- 负杠杆是一种财务杠杆形式，通常出现在房地产投资中。
- 一个负杠杆资产是指在目前没有足够的收入来覆盖其成本的资产。
- 负杠杆的投资者预期在短期内通过税收优惠获得收益，并最终以更高的价格出售资产，以弥补初期的损失。
- 负杠杆只有在物业最终被出售时才会成为盈利的投资。
理解负杠杆
负杠杆资产是指收入不足以覆盖其成本的资产。这会导致资产所有者的亏损。买家或投资者的好处在于，依照投资者所在国家的规定，收入与应付利息之间的缺口可以从当前的所得税中扣除。
允许这种税收扣除的国家包括澳大利亚、日本和新西兰。[1] 其他国家，如加拿大、法国、德国、瑞典和美国，则允许扣除，但有一定的限制。[2] 在预计售出时会有较大资本增值的情况下，以这种方式进行投资或许是合理的， 这将弥补期间的损失。
从负杠杆中获利
负杠杆只有在物业最终通过资本增值被出售时，才会成为一项盈利的投资。在出售时，前提是物业价值必须是上涨的，而非下降或持平。如果物业价值下降或持平，所有者可能无法以足够高的价格出售资产以弥补由于资产产生的不足收入而造成的损失。
许多进行此类投机的投资者会故意寻求负杠杆，以便获得税收扣除，并希望在物业因资本增值而出售时获利。
特别考虑
考虑采用这种安排的投资者需要具备财务稳定性，以便能在物业出售之前自掏腰包弥补短缺，直至获得全部利润。同样极为重要的是，利率必须从一开始就锁定，或者如果借款人的利率按浮动基准计算，则必须确保现行利率保持在低位。
对负杠杆的一个批评是，它可能扭曲房地产市场，降低住房供应，尤其是出租物业的供应，进而可能推高租金，并鼓励过度投资房地产。
参考文献
[1] Australian Government: The Treasury. "Negative Gearing." Accessed April 30, 2021.
[2] Internal Revenue Service. "Publication 527 (2020), Residential Rental Property," Page 12. Accessed April 30, 2021.